Мораторий на продажу земли финиширует, и его вряд ли продолжат. Что дальше?

"Укринформ" разобрался, каким образом продаются земли сельскохозяйственного назначения в Европе и в какую цену

Земельная реформа, судя по всему, в ближайшее время снова окажется на политической авансцене. Такие выводы можно сделать на основе нескольких пунктов в проекте госбюджета-2018, недавно был утвержден Кабмином и зарегистрирован в парламенте. Среди прочего, там говорится о проведении общегосударственной денежной оценки сельскохозяйственных земель. Таким образом, результаты "инвентаризации" получит Минагрополитики, которое, в случае успешного запуска рынка земли, заниматься государственным регулированием земельных отношений.

Знаменитый мораторий на продажу земли в Украине доживает последние месяцы, ведь в прошлом году его продлили до 1 января 2018 года. Продлят мораторий на более долгий период - вопрос открытый, но аргументов по окончании его действия -более. Снятие земельного моратория, и, соответственно, запуск рынка земли - до недавнего времени было одним из ключевых требований Международного валютного фонда для предоставления Украине финансовой поддержки. Сейчас вопрос с повестки дня снят, однако это следует воспринимать лишь как небольшую паузу до окончания действия ограничения на продажу земли.

Все идет к тому, что рынка земли в Украине быть. И это лишь вопрос времени - или его ожидать уже в 2018-м, или его запуск отсрочат в следующий созыв парламента. Следовательно, перед профильным министерством открывается широкий спектр вопросов, на которые необходимо найти ответ к запуску реформы, главное из которых - ценовая политика. Пока еще неизвестно, каким образом будет исчисляться стоимость единицы земли, впрочем, прогнозы относительно этого "гуляют" уже несколько лет.

Например, еще в 2013 году, перед тем как продлить мораторий на продажу земли до 2016-го, шли довольно острые дискуссии. Одной из "горячих" тем была именно вероятная цена на землю . Тогда Государственный земельный банк называл цифры от 60 до 500 долларов за гектар и предлагал их постепенно увеличить до 4000 евро за гектар. Однако мораторий продлили на три года и разговоры потеряли свою актуальность.

В начале 2017 года эксперты также пытались рассчитывать стоимость гектара сельскохозяйственной земли, называлась цифра в 1000 долларов. Реальная она или нет - неизвестно. Так же неизвестно, чем она обоснована.

"Укринформ" решил разобраться, реальная цена в 1000 долларов для гектара земли в Украине. Каким образом? Сравнить цены на сельскохозяйственные угодья в странах Европы и особенности земельного рынка в избранных странах. Критериев, по которым отбирались страны - два. Во-первых, это открытость земельного рынка. Во-вторых, в этих странах площадь сельхозземли должна быть не малой - именно поэтому в список не попала, например, Мальта, где один гектар стоит ... 181 282 долларов.

Польша: дорогая земля, антимонопольное ограничение, государство на рынок "не лезет"

Средняя цена гектара польской земли - около 10 000 евро. Рынок земли уникален тем, что во-первых, государство ценовую политику не регулирует, а во-вторых, каждый человек не может иметь в своей собственности участок, площадь которого является больше 500 гектаров. И это - наилучший предохранитель созданию монополии. Сейчас фермерство находится на хорошем уровне - в собственности частных фермеров находится до 2 миллионов гектаров земли.

К маю 2016 года в Польше действовало ограничение на продажу сельскохозяйственной земли иностранцам - но теперь его отменили. Поэтому среди польских "латифундистов" есть и немцы, и граждане других государств, и украинцы, кстати ...

Стоит ли Украине идти по пути западного соседа? Можно предположить, что ограничения покупки земли на одного человека в Украине себя не оправдает. Ведь никто не отменял старого-доброго способа - оформить земельный участок не на себя, а на свою жену, тещу, брата, свата. Следовательно, есть риск, что земля сосредоточится в собственности современных «латифундистов».

Болгария: иностранцам рады, нет ни ограничений, ни налога

На гектар земли в Болгарии - около 4000 - 4500 евро. 98% сельскохозяйственных угодий находятся в частной собственности, как граждан, так и юридических лиц (мелких фирм или больших корпораций). Иностранные лица или компании также могут приобрести землю для ведения сельского хозяйства, но только если они проживают, ведут свою деятельность на территории Болгарии более 5 лет. Также землю могут покупать компании стран-членов ЕС, или те, с которыми Болгария заключила соответствующий договор.

Ограничений по площади, может быть продана, или находиться в собственности одного лица или компании - нету. Так же нет налога на землю и государство не вмешивается в процесс регулирования цен. Поэтому создается впечатление, что такая система - слишком лояльна, и можно предположить, что в Украине она не приживется, в частности через те же большие риски монополизации.

Венгрия: земля только собственным гражданам, но предпочтение отдается аренде

Земельный рынок в Венгрии нельзя считать открытым. Там до сих пор действует мораторий на продажу земли иностранцам, а государство всячески регулирует земельные отношения - выкупает у частных лиц, предоставляет в аренду. Кроме того, в Венгрии есть система субсидий, выплачиваемых тем фермерам, которые принимают землю в аренду у частных собственников. Поэтому видим, что аренда выгодна и владельцам, и фермерам. Поэтому не должно удивлять то, что более половины венгерских сельскохозяйственных земель находится в обращении.

Максимальная площадь земли, находящейся в собственности - 300 га. А максимальная площадь земли, которая может использоваться - 1200 га. Цена одного гектара - 2500-3000 евро.

Германия: земля очень дорогая, государство к ней отношения не имеет

На большинстве территории страны отсутствуют ограничения по максимальной площади земли "в одни руки". Поэтому самые популярные там средние и крупные фермерства. Также государство не вмешивается в ценовую политику, отдавая этот вопрос целиком и полностью рынке.

В общем, Германия является признанным мировым лидером в сельхозотрасли. А затем и земля стоит дорого - от 10 000 евро за гектар на Востоке до 25000 на Западе. Почему такие большие различия? по информации доктора Александра Перехожука, научного сотрудника Лейбниц-института аграрного развития в странах с переходной экономикой (Германия), ежегодно в Германии продается около 0,5% от всех земель. Кроме того, на Западе землю "держат" крупные корпорации, а на Востоке - мелкие фермеры. Возможно, именно этим и обусловлена ​​разница цен.

Молдова: "черный рынок" земли

Молдова - это единственный в этом тексте пример постсоветской страны. То есть проблемы там, видимо, будут характерны и для нас. Действуют ограничения на покупку земли иностранцами. Цены на сельхозугодья в столичном регионе, в Кишиневом - около 4000 евро (обычно их после покупки "переквалифицируют" на те, которые предназначены для строительства жилья), а на остальной же территории - до 1000 евро. Впрочем, даже несмотря на относительно низкую цену, желающих покупать сельскохозяйственную землю - немного.

Процедура купли-продажи земли - достаточно простая. Для оформления сделки нужен только подпись нотариуса.

Украина: говорят, международные инвесторы таки зайдут на рынок

Как видно из европейского опыта, модели земельного рынка разные - и эффективные, и не очень. Какой путь выберет Украина пока неизвестно. Впрочем, судя по тому, каким образом сейчас регулируются отношения в аграрной сфере можно сделать отдельные прогнозы.

Вряд ли стоит ожидать моратория на продажу земли иностранцам. Об этом свидетельствуют заявления чиновников, мол, Украина является привлекательной страной для европейских инвесторов. В прошлом году говорил об этом и экс-министр АПК Тарас Кутовой, а еще летом об этом заявлял премьер-министр Владимир Гройсман. Вряд ли наши чиновники бросали настолько серьезные заявления "на ветер". Следовательно, Украина точно не пойдет по сценарию Молдовы и Венгрии, которые, по субъективному мнению автора, является наименее выгодным и для государства, и для владельцев земли, и для потенциальных покупателей.

Если предположить, что иностранцы будут иметь свою долю земли в Украине, да и вообще, приняв во внимание жаркие споры относительно земли между политиками, вряд ли будет отменен государственное регулирование цен и налогообложения земли, довольно успешно действуют и сейчас. Ведь какой тогда смысл чиновникам позволять иностранцам выкупать землю? Тем более, что желающих и в Украине найдется немало.

Можно предполагать еще многое, но как будет на самом деле - неизвестно. Не зря же земельная реформа из года в год вызывает активные споры и в парламенте, и вне его - каждая группа лиц имеет свои интересы, а следовательно и не будет ими уступать. Но главное, чтобы все они не забывали о главном - земля должна приносить хлеб, и не только ее владельцам, а в целом всем нам.

Николай Романюк, Киев